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楼市调控下前五月广州房价每平米反涨111

2019-02-03 03:14:36

楼市调控下 前五月广州房价每平米反涨111元

今年1月份的“新国八条”,被称为“史上严厉调控”,也被部分业内人士、准购房者寄予降房价的愿望。几个月时间过去,成效如何?  如果单从月度成交情况来看,似乎有一定的效果:5月份房价降至今年点的12477元/平方米,同比连续三个月下降。如果从今年前五个月的情况来看,则情况并不理想:今年前五个月,广州房价反比去年同期高出111元/平方米。业内人士吴定金认为,广州房价并没有下降,要不是中心六区今年成交占比过低,前五个月的房价甚至会比去年同期要高出更多。  房价没有下降并不奇怪,从日前上市房企公布的销售情况来看,不少房企收金盆满钵满。而今年前五个月,广州一手住宅成交面积比去年同期还多了将近15%。成交上升,房企何来降价动力?!  广州十区5月份一手住宅签情况分析———  除了天河,价都没降  房价其实还没有跌  房价到底跌了没有?对此有两种不同的解读。从官方公布的数据来看,房价是跌了。自今年3月份以来,广州房价连续三个月同比下滑。5月份的12477元/平方米,是今年的新低,甚至是自去年8月份以来的新低。对此,房地产专家韩世同认为,今年四五月份开发商积极促销,定价合理的楼盘销售理想,定价过高的楼盘滞销,价格出现回落并不奇怪。  与数据相反的是消费者的感觉。在采访消费者时,得到的答案几乎一致:十区之中,绝大多数楼盘都没有降价。  数据表现与消费者的感觉为何出现反差?  “就是因为区域成交占比不同造成的”,吴定金指出,“中心六区的成交占比,之前一直在六成左右,近几年降到四成多,今年5月份中心六区成交占比不足三成的情况,还是次看到。”确实如此。由于供应不足,加上中心城区楼盘目标客户群多为多次置业买家,受限购影响较大,所以今年以来中心城区的成交占比非常低,且呈一路下滑之势。今年月份,中心六区一手住宅成交量占比分别为38%、37.73%、31.24%、35.85%、27.53%,没有一个月超过四成。而去年前五个月,中心六区的成交占比分别是55.36%、56.46%、50.04%、49.83%、59.7%。就算是去年的49.83%,也远比今年的要多出一大截。高房价的中心区成交占比越来越低,低房价的外围四区成交占比越来越高,就算所有楼盘的售价都不变,全市的成交均价都会下跌。区域成交占比不同,直接影响了均价的走势。“据我们观察,中心区不少楼盘的售价有的同比上涨了10%,部分甚至超过20%,如果扣除成交结构性因素,今年房价其实没有跌,反而是上升的。”  将今年前五个月的房价和去年同期相比,也会得出与买家相同的感觉:没有什么降价。今年月份,广州一手房价为13226元/平方米,相比去年同期的13115元/平方米,微涨0.8%。难怪,买家没有房价下跌的感觉。  降价动力依然不足  近期,上市房企陆续公布今年前五个月的销售业绩。除了少数重点布局一线城市的大开发商、因受限购影响销售业绩不理想外,多数房企的业绩还是比较亮丽的。碧桂园、保利地产、雅居乐等,销售面积、销售金额同比都出现大幅增长。  而在今年前五个月,北京、深圳、上海等一线城市成交状况不理想、佛山限购后成交由热转淡的情况,都没有在广州出现。今年前五个月,广州一手住宅成交面积为248.6万平方米,比去年同期的211.36万平方米大涨了14.98%。我们知道,去年因为调控频频,前五个月的成交处于低水平,今年前五个月成交“高”是因为和“矮子”相比。但无论如何,成交增长都会给予商家一定的心理支撑,特别是四五月份这种环比的持续上升,更容易削弱商家降价的冲动。一位香港上市房企的营销负责人指出,目前商家降价的动力仍然不足,现在是有楼盘终售价比“吹风价”定得低一些,有楼盘搞几个点的优惠,真降价的楼盘并不多见。  只不过,成交环比能否持续上升甚至维持四五十万平方米的量,在业内看来仍有疑问。现在影响楼市的一个重要因素就是货币政策。日前,央行再度上调存款准备金率,释放出继续紧缩的信号,而货币紧缩肯定会导致房贷收紧。安信证券近期的一份报告中指出,在按揭贷款业务合作方面,开发商和银行的谈判地位反过来,这是从来没有过的。目前的情况是,部分刚需因为房贷收紧而无法入市,房贷继续收紧,将会有更多购房需求只能选择等待。“货币紧缩继续前行,楼市的销售压力就会加大”,吴定金表示,这种情况在下半年出现的可能性很高。  一旦销售压力加大,那些供应量大的区域,商家为在竞争中分得“蛋糕”,降价的动力自然会增加。届时,“史上严厉调控”的效果才会真正显现。( 张秀钦)

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