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内地房企再掀赴港上市潮

发布时间:2019-04-23 21:25:29

面对A股的上市通道关闭和高昂的融资成本,借助赴港上市或借壳上市,成为不少房企的选择,虽然赴港上市募集的资金有限,但借助香港资本市场搭建海外融资平台,其成本竞争力远高于内地信托等社会资本融资,受到房企高度追捧。  □现状房企接连赴港IPO

香港资本市场见证了内地房地产的十年繁盛,2006年被称为内地房地产企业香港上市年。一年来,内地一共有5家房地产企业在香港成功上市,2007年,碧桂园、SOHO中国、远洋地产、合景泰富和中国奥园纷纷在港上市。2009年,多家房企再次集中赴港,恒大、龙湖与恒盛地产完成上市,筹资巨大。此后,2010年融创中国、卓尔发展成功突围上市。

随着楼市调控深入,内地房企赴港上市在过去两年短暂地停滞,从去年开始,随着房企业绩回暖,内地房企赴港上市闸门再度开启。2012年11月23日,旭辉控股集团在港交所挂牌。作为16个月来首家在港上市的内地房企,旭辉被称为破冰者。

2012年11月29日,新城发展控股有限公司在香港主板上市,发行股票14.18亿股,每股发行价1.45元港币,共募集资金20.56亿元港币。新城控股集团旗下住宅地产和商业地产主要分布在长三角东部沿海、沪宁地区。

今年1月,金轮天地在港交所挂牌,成为2013年首家香港上市的内地地产商。这家不知名的地产商去年上半年收入仅6.6亿元,土地储备28.4万平方米。继金轮天地之后,位于江苏的五洲国际6月13日8时登陆香港联交所,成功在香港上市。五洲国际主要在二、三、四线城市开发散售型商业。

兰德咨询总裁宋延庆预计,随着房企赴港IPO(首次公开募股)陆续披露,再加上随时可能披露出来的借壳收购,预计到今年末,将有6家内地房企在港上市,香港上市内地房企或将超过65家。

□原因资金渠道日渐收窄

一直以来,房地产业都属于资金十分饥渴的行业,对融资有很高期待。然而,楼市调整之下,房企资金渠道日渐收窄。

一方面A股上市房企融资渠道依然不畅,大量到期短债需偿还,债务结构亟待优化以缓解资金压力;另一方面下半年土地市场供应放量,企业拿地意愿增强,迫切需要募资补充土地储备。从政策上看,北京等地对预售证新政的打压对房企,尤其是豪宅及大户型的开发企业而言,未来拿地会有所掂量。资金来源的渠道进一步收窄。

中原地产数据显示,截至5月,今年万科、恒大、富力、华润等十大标杆房企融资额度已达380亿,接近2012年全年413亿的融资额,与2012年下半年的融资额151.6亿相比上涨150%。

内地土地市场持续活跃,房企在土地市场上争抢比拼的往往是融资能力。根据用益信托数据,截至5月份,房地产信托取代2012年的基础产业信托重登融资额榜首。月共成立344款房地产信托,募集资金908.53亿元,占总成立规模的29.85%,较去年全年21.83%的占比有较大提升。其中,5月份的地产信托亦拔得当月成立规模的头筹,募集资金166.2亿元。

与融资成本高昂的信托相比,在资本利得、利息收入、人民币升值三重效应的刺激下,海外资金正在香港这个资本平台上,以多种形式投资于内地房地产市场,其成本竞争力远高于内地信托等社会资本融资,因此受到房企高度追捧。

□其他方式

大房企青睐借壳上市

事实上,直接IPO是房企在港上市的一种方式,借壳上市的战略部署,也是近期不少内地房地产企业的选择。赴港借壳尤以大型房地产企业为主,因为他们的借壳成本相对较低,且融资需求巨大。公开资料统计,除了万科,招商地产、中粮香港、万达商业地产、绿地集团等先后选择在港借壳。

2012年5月2日,招商地产以1.99亿港元的价格收购香港公司东力实业已发行股本的70.18%。不到一年后,招商地产于今年4月宣布注资,注入资产涉及广州、佛山、南京、重庆四地8个房地产项目。

今年5月,绿地集团则宣布以认购增发股份的方式,入主香港上市房企盛高置地。

据兰德咨询统计,仅2012年至今,除旭辉、新城、西南环保3家企业实现成功上市外,另有6家企业通过借壳、收购等方式实现了在香港上市,它们分别是借壳至祥置业的勒泰地产,招商地产成功收购东力实业,金地集团通过旗下全资子公司成功控股了星狮地产,中粮置业控股了侨福地产,万科收购南联地产后的万科置业海外,及新近已被万达控股的恒力商业地产。至此,万保招金这4家老牌上市公司都直接和间接拥有香港融资渠道,都成功实现了A+H双主体模式的资本布局。

□分析

造富故事不再

地产与资本的联姻,成为地产造富的利器,在2006年内地房企赴港上市潮之后,在2007胡润百富榜上,上榜地产富豪的人数与财富急剧增加,其中碧桂园26岁的接班人杨惠妍以1300亿元位居位。

然而,来自机构的统计显示,去年以来成功上市的4家内房股都是融资总额较低、以较低的招股价发行,其中旭辉集资净额18.96亿港元,新城发展集资净额15.3亿港元,市盈率都不足5倍;按发行市值计算,两家企业的净资产折让率在6成-7成之间。相比2007年碧桂园上市时的21.5倍市盈率发行,以及2009年龙湖在港上市时20倍的市盈率,资本市场激动人心的时代已经谢幕,以融资圈地再融资再圈地的资本游戏已告终结。

不过,宋延庆表示,虽然通过IPO募集的资金有限,但未来可以通过优先债券或者票据的方式持续融资,并且融资成本较低。以债券为例,在香港资本市场上,通常债券利率达到13.5%就会有投资者购买,这比内地信托融资的利率低几个百分点。另外是融资期限较长,有的可达5年以上。统计显示,2012年内地房企在境外债券发行量是91.4亿美元,其中96%发债地在香港市场。借道香港的融资平台进行融资和资本运作,已经成为不少开发商的共识。

香港上市表现分化严重

上市房企香港与内地运营差距继续扩大,兰德咨询逐一核准后的数据是,截至2013年一季度末,香港内房股企业共有59家。其中包括去年底上市的旭辉集团、新城控股,今年初上市的金轮发展,还包括在香港创业板上市的西南环保,以及借壳至祥置业的勒泰地产等。

纵览内房股企业的2012年业绩,按销售额划分,大致可分为4个梯级。梯级是千亿级的企业,有中海外和恒大两家企业。第二梯级是300亿~600亿元的企业,有绿城、华润、龙湖、融创、碧桂园等,共11家。第三梯级是100亿~300亿元的企业,有首创、旭辉、合生等,也是11家。第四梯级是100亿元以下的企业,共38家。从销售额增长率来看,融创、华润、旭辉、世茂等的销售额增长率均超过50%。其中,融创和绿城超过了80%,分别是86%和82%。还有多家企业为负增长,例如恒盛地产去年实现销售额109亿元,同比减少18%。其他指标,如净利润、净负债率等,相差也普遍较大。

宋延庆表示,成为香港内房股、成功叩开香港资本市场大门,并不意味着前途就一帆风顺。通过对多家内房股企业过去几年业绩的观察发现,有六成未能在上市后实现当初的既定目标,其中中小地产商的失败概率更高;此外,有三成开发商发债后陷入财务困境。还是那句话:一切取决于公司的业绩。如果缺乏业绩支撑,即使上市,也是一个紧箍咒。

(:water)

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